屋根裏王国物語 第7話 【約10ヶ月の準備期間∧件探し編】

これまでの内容は独立するための下地作りや、どんな考え方をしていたかが主でした。

 

いよいよ、今回辺りからお店を開けるにあたっての実務的な話がメインになってきます。

その為、興味がある人は凄く興味があるだろうし、逆に興味がない人にとっては退屈な内容になるかと思いますので、ご了承ください。

 

ちなみに、僕は実体験を元に書いているので「小さな店でワンオペ営業をする」という想定での話になります。

 

 

 

さて、覚悟もできたし、料理の勉強もしたし、計画もしっかり立てた!

ならば、いよいよお店を出すために本格的に動き出すぞ!

 

となった人がクリアしなければならない課題は2つあります。

 

まず一つは

 

「物件探し」

 

そして次に

 

「資金調達」

 

 

この2つの課題をクリアし無いことには開店できません。

それくらい大事なところなので、今回はまず「物件探し」に関して書いていこうかと思います。

 

まず、物件探しと言っても、やることは基本的には住む家を探すのと同じです。

不動産屋なり、ネットのサイトなりで気になった物件を内見して、契約する。

それだけです。

 

それだけなのですが、普通に家を探すのとは大きく異なる部分があります。

それは【初期費用がめちゃ高い】ということです。

 

一人暮らしをしたことがある人はわかると思いますが、アパートや賃貸マンションも、契約するに当たって敷金やら礼金やら前家賃やらが掛かってくるので、初期費用は平均して家賃の3ヶ月分くらいだと言われております。

 

これが、飲食店などのテナントとしての物件だと、敷金の代わりに保証料というものが掛かってくるのですが、それだけで家賃の3〜6ヶ月分とかだったりします。

 

勿論物件によります。

 

が、そこにさらに礼金、前家賃、仲介料等を合わせるとざっくり家賃の6〜8ヶ月分の初期費用が掛かってきます。

家賃10万円の物件だったら60〜80万円ということですね。

 

さらに、居抜きの物件だった場合は造作代(前オーナーが使用していた調理器具や家具等の費用)が掛かってくることになります。

これは古い物件だと造作代無料という所もありますが、色々なところを内見した経験で言うと、そういったところは本当にボロボロで、本格的に内装に手を加えないと行けなかったり、使い物にならない物ばかりで結局自分で厨房器具などを買いそろえないといけなかったりするような事がほとんどでした。

 

それでも、スケルトン(内装が骨組みだけで完全に空っぽの状態)からデザイナーを雇って、図面を引いて工事して、水道や排水も引いて、エアコンの取り付けもして、、、とかするよりははるかに安上がりですが。

 

この造作代というのは前のオーナーが金額を設定しているので、一概にいくらとは言えないのですが、あくまでも僕が見てきたワンオペ営業型の店舗の物件での相場はざっくり50万~200万円くらいでした。

 

その金額に納得感があるかは結局内見して自分の目で確かめる必要があります。

僕は初期投資300万円で開業するという設定をしていたので、予算との折り合いが付くかも大事な判断要素でした。

 

とにかく、お店を開けるというのは当たり前ですが、それだけで大金が掛かってくるわけです。

一人暮らしの家だったら最悪どうしても気に入らなければまた引っ越せばいいのかもしれませんが、店舗の物件となると、お金の事もですが、お客さんがいる以上自分一人の問題ではなくなってくるので、そうはいきません。

 

だからより慎重になるわけです。

人生で一番大きな買い物になるかもしれない事を何も考えずに進めていく人はいないと思いますが、しかしここで大事なのは100点の物件を探そうとしてはいけないということです。

 

人生かかってるんだから100%納得出来る物件じゃないと開業したくない!!という人もいるかと思いますし、その気持ちはとても良く分かります。

 

中には、何年もかけて100点の物件を探し続けているような人もいると聞きます。

しかしその感も生活費はかかるわけで、貴重な運転資金を目減りさせてしまう恐れがあります。

資金が潤沢にあって道楽でお店をやるという人ならばそれもいいのかもしれませんが、そんな人はほとんどいないと思います。

 

自分の店で生計を立てようとしている人にとって、運転資金がいたずらに減ってしまうのは避けたいところです。

 

だからこそ、80点の物件が見つかったらもうそこに決めてしまうくらいの気持ちでいた方が良いと僕は思います。

70点の物件だったら、どうにか工夫して80点まで持ってこれないかを模索する。

70点以下だったら別の物件を探す。

 

これくらいが良いと思います。

 

さらに言うならば、絶対に譲れない条件は多くても3つまでが良いんじゃないかなと。

 

ちなみに僕が物件探しする上で設けていた条件はこちらです。

 

・23区内

・家賃10万円程度

・10坪程度

・カウンター付き

・1階路面店か2階

・DIYで何とか出来そうな内装状況

 

このあたりが最重要項目で、その中でも

 

23区内

家賃10万程度

1階or2階

 

の3つを絶対に外せない条件にしていました。

 

 

さらに、次に重要項目としていたのは、

 

・都内の主要路線から乗り換え1回までで来れる駅(アクセスしやすい駅)

・ウッドテイストの内装

 

という所でした。

 

 

結論から言うと、僕はこれらのほとんどの条件を満たす店を奇跡的に見つけることが出来ました。

ただし、妥協した部分ももちろんあります。

 

一番大きかった妥協点は「カウンター付き」という部分です。

ワンオペカフェと言えばカウンターというのはもうお決まりですが、この条件さえ捨てれば、ほぼ完ぺきに近かった今回の物件で、

僕はこの条件を切り捨てることを決めました。

いざとなれば自分で作れるんじゃね?と考えたのもあります笑

そもそも、僕がカウンターにこだわったのは「目の前でドリップして提供する」というスタイルを実践したいがためでした。

今は色々工夫した結果それに近いことは出来ているので、80点を85点くらいまで自分で持ってきたといってもいいと思います。

 

次に切り捨てたのは、「アクセスしやすい駅」という部分です。(綾瀬に住んでいる方ごめんなさい笑)

屋根裏堂がある綾瀬という駅は隣が北千住というまぁまぁ大きな駅なのですが、新宿や渋谷あたりから来ようとすると30分くらいはかかってしまうような駅です。

 

それはつまり、外からのお客さんを呼びにくいということです。

その時点で屋根裏堂は「地域密着型の地元民に愛される店」を目指すということになるのですが、元々僕が目指していた店はそういう店だったということもあり、下手に外からのお客さんを意識するよりもそっちに集中するぞという覚悟を後押しする結果になりました。

 

絶対に妥協できない所ももちろんあるかと思います。

それは自分の店の色になるはずなので、とことんこだわっていいと思うのですが、こだわりすぎていつまでも開店できなければ本末転倒ですよね。

 

だからこそ、絞りに絞った3つくらいを最重要項目にするのが良いんじゃないかなーと思います。

そこが決まっていれば、内見する時にどんなところを確認するべきかということも見えてくると思います。

 

いざ内見してみると、想像以上に「思うような物件がない」ということに気が付くと思います。

妥協しすぎて全然やりたいイメージと違う店を無理やり開けてしまうのももちろんダメだと思いますが、少しでも良いなと思ったら、後は早い者勝ちなので、いかにスピーディに決断できるかが良い物件を取得する鍵になってくるはずです。

 

理想と現実をどちらもしっかりと見極める目を養うためにはとにかく内見しまくるしかないです。

試行回数を増やせば、判断材料がどんどん増えていきますからね!

最善のタイミングで最善の判断を下すために、自分の目を内見することによって育てていく事が重要です!

 

なので、とにかくまずは手当たり次第に内見しまくるのが良いかと思います。

 

 

百聞は一見に如かず、千聞とてまた然り

 

 

 

次回 屋根裏王国物語 第8話 【約10ヶ月の準備期間7戚麒圈

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